Dexus从降息中看到希望

澳大利亚最大上市房地产公司之一Dexus的负责人Ross Du Vernet表示，周二备受期待的降息将在这个承受高成本和估值下降压力的行业中受到欢迎。

即使在澳大利亚储备银行宣布四年多来的首次降息之前，Dexus在2025财年上半年的业绩中已出现好转迹象。在物业估值损失减少后，该公司实现了1030万澳元的微薄利润。

一年前，该公司公布了5.972亿澳元的净中期亏损，主要由于资产价值减记。此次资产贬值速度明显放缓，Dexus直接持有的投资组合（主要是办公楼和一些物流资产）账面价值仅下降1.6%。该公司管理着多样化的商业地产组合，包括办公楼、购物中心、仓库、医疗保健、基础设施和替代资产。

Du Vernet表示，降息25个基点至4.1%的现金利率对投资者和融资都将产生积极影响。在Dexus管理的534亿澳元总资金中，近400亿澳元来自第三方资本。

“降息无疑将标志着周期的变化，”Du Vernet告诉《澳大利亚金融评论》。“机构和养老基金本质上非常谨慎。利率周期变化的硬证据远比经济学家的预测重要。”

“这对市场的心理将非常重要。”

在商业地产的动荡中，办公板块受影响最大。灵活办公的普及增加了需求的不确定性，加上高债务成本，导致过去两年资产价值大幅下跌。

尽管Dexus正在迅速多元化其投资组合，办公楼仍是其最大的单一资产类别，价值超过200亿澳元。在其中期业绩中，工业资产估值的1.4%小幅上涨缓解了办公楼价值2.6%的下跌。

但Du Vernet表示，下行周期即将结束，尤其是位于热门地段的高质量办公楼。他表示，租户正在追求高质量资产。然而，次级建筑将面临一些压力。总体而言，租赁激励措施正在减少，至少在悉尼，办公空间的吸纳量正在增加。

“我们已经在数据中看到了这一点，”Du Vernet说。“所有数据都表明，办公楼市场正在复苏，并且可能会以相当快的速度复苏，尤其是那些门户城市中的高质量资产。”

“墨尔本的情况略有不同——这是一个真正的挑战。”

一些大型雇主通过更严格的办公政策要求员工在办公室花费更多时间，这为办公板块增添了复苏的迹象。Du Vernet表示，企业正在倾向于“以更有意义的方式将员工带回办公室的生产力效益”。

“在当前环境下，他们准备加大力度，”他说。

在Du Vernet的领导下，Dexus正在进一步推进基金管理业务，三年前通过接管AMP Capital的大部分平台扩大了该业务。

该公司正在考虑创建新的基金，但也必须管理其平台上超过25亿澳元的赎回请求，包括其基础设施基金之一的冻结资金。

“在周期的这个阶段，我们预计客户会希望通过产品和策略循环资本，”Du Vernet说。

高债务成本对Dexus的收益造成了影响，根据行业标准的运营资金（FFO）计算，该指标下降了7.4%，至3.378亿澳元。每股分红从一年前的26.7澳分降至19澳分。Dexus重申了全年每股37澳分的分红指引。